Casa vacanza e affitti brevi: il falso mito del guadagno facile.

Posted on 11 gennaio 2023 By Lisa Muto Approfondimenti, Osservatorio sulla città

Purtroppo siamo ancora vittime dei luoghi comuni, delle voci di corridoio e non riusciamo ad analizzare ogni notizia o semplicemente analizzare il contenuto delle voci che arrivano al nostro orecchio.

E’ frequente sentire parlare delle attività di nuova generazione, di coloro che affittano immobili, di solito monolocali o bilocali altrimenti inutilizzati, per brevi periodi facendone di tale impegno un’attività, a volte l’unica per vivere o sopravvivere. Sì, sopravvivere perché il quadro economico non è così felice come si sente dire e questo, purtroppo, perché il nostro sistema tributario si attiva immediatamente appena cerchi di emergere dalla disoccupazione e dalle difficoltà economiche che affronti nel quotidiano, tassandoti. Viene in mente quella frase di Reagan: “Se si muove, tassalo. Se continua a muoversi, regolamentalo. E se smette di muoversi, sussidialo”.

Senza criterio oggettivo ed attuale.

Questo periodo storico è caratterizzato dalla mancanza di lavoro e quindi dalla mancanza di scelta di lavoro, pertanto troppe volte costretto ad accontentarti di un lavoro che non faresti mai se non per la necessità di soddisfare i bisogni primari. Queste situazioni creano anche il ricatto del lavoro, il sottostare a regole a volte disumane o comunque a procedure vessatorie in quanto si ha la necessita di lavorare per guadagnare.

La mancanza di lavoro, un lavoro non adeguato alla propria persona, alle proprie inclinazioni porta alla scelta, da parte dei più prodi, di provare una sorta di attività in proprio. Dico sorta in quanto bisogna capire bene cosa si ricava da questa iniziativa. Quindi andiamo subito alle cifre senza troppi  preamboli.

Le aliquote da pagare sono diverse, bisogna distinguere la casa vacanza dall’affitto di breve durata e già questo manda in tilt chi si cimenta per la prima volta in questo ginepraio di norme: le finalità di entrambe sono le stesse e, infatti, non cambia nulla di sostanzialmente concreto e rilevante rispetto ai servizi messi a disposizione da entrambe le soluzioni, tuttavia ciò che cambia sono le aliquote, come di seguito riportate.

Per la casa vacanza sono le seguenti:

Per i contratti di breve durata, applicando la cedolare secca, oltre agli scaglioni di reddito che sono gli stessi, bisogna tenere conto delle  seguenti imposte:

Una possibilità è la modalità classica di tassazione degli affitti brevi. Prevede l’inserimento nella tassazione IRPEF. Il reddito da affitti brevi concorrerà alla formazione del proprio reddito imponibile IRPEF. Insieme ai redditi da lavoro dipendente. A quello autonomo.

Il reddito da locazione breve diventa imponibile IRPEF per il 95% del proprio ammontare. Il 5% residuo è una deduzione forfettaria. In sostanza, il 95% del reddito da affitto è assoggettato a tassazione. Secondo gli scaglioni IRPEF. Mentre sul 5% non pagherai imposte sul reddito. Perché è considerata la parte di spese che hai fatto.

Optare per la cedolare secca?. Vediamo. Si tratta di un’imposta del 21%. Si conteggia sul canone lordo d’affitto. Facciamo allora una simulazione fiscale. Il canone è 1.000,00 euro. Con costi di intermediazione di 200,00 euro. Comunque la cedolare secca si applica sull’imponibile lordo di 1.000,00 euro. E pertanto la tassazione è di 210 euro. Senza tenere conto dei costi. Come vedi, l’aliquota di tassazione è inferiore a quella IRPEF. Ma non è detto che le imposte siano inferiori. Infatti, la tassazione degli affitti brevi con cedolare si applica sul 100% del reddito. Non sul 95%. E non puoi neppure dedurre le spese.

Senza addentrarci tra apertura di partita IVA o affitti con contratti di breve durata, soffermiamoci sull’importo totale al quale applicare le tasse. Procedendo ad una simulazione partiamo dal primo scaglione di importo da 1€. fino a 15000€.

Incasso annuale equivalente al primo scaglione di importo pari a 15.000€  ® quindi 1.250,00€ al mese.

Ciò significa che, lavorando solo 13 giorni al mese un bilocale 4 posti letto bisogna prevedere una tariffa di 96 € a notte, che corrispondono a circa 24€ a persona (costo di un ostello con bagno comune). Mentre se si ipotizza di affittarlo per tutto il mese bisogna prevedere una tariffa di 10€ a persona per ottenere sempre i 1.250,00€ al mese.

In alternativa, nel caso di monolocale per due persone, il costo sarebbe, affittandolo tutto il mese, di circa 20€ a notte a persona, mentre se affittato ad una persona 41€ a notte, sempre sperando che sia affittato tutti i giorni del mese, cosa che si verifica solo raramente. Questo è solo il tentativo di ridistribuire la somma in tutto l’arco del periodo lavorativo annuale.

Applicando la tassazione del 23% i 15,000€. si riducono subito a €. 11.550€. che equivalgono a circa 962,50 € mensili.

Se ai 962,50€ mensili sottraiamo le spese di lavanderia e di pulizia a giorni alterni e quindi circa 300 € al mese l’incasso già detratto del 23% di tasse si riduce ancora di più a 662,50€ al mese.

A questo importo va naturalmente sottratta una somma forfettaria che dovrà coprire eventuali danni all’immobile, pareti, mobili, accessori e utensileria cucina, camere e bagno. Tenendoci bassi e considerando anche una imbiancatura annuale delle pareti possiamo considerare circa 100€ al mese che sottratti alla somma a disposizione a seguito delle prime decurtazioni resta come incasso circa 562,50€. al mese.

Somma già da miseria ma non è finita qui in quanto la maggior parte di coloro che svolgono questa attività a Napoli non sono proprietari ma sono affittuari di un immobile che con concessione del proprietario gestiscono per affitti periodici di breve durata/casa vacanza. Quindi togliendo una cifra media risultante da una serie di indagini di mercato, parliamo di circa 450 €. al mese che vengono anch’essi sottratti alla somma a disposizione di 562,50. Al gestore che si è improvvisato piccolo imprenditore di se stesso restano circa 162,50 € mensili che non basteranno a coprire le ulteriori spese di fornitura gas, energia elettrica, acqua e wi fi ormai indispensabile nelle abitazioni da locare.

Ma caro stato italiano, se già ti paghiamo l’IMU sulla proprietà della casa quindi un  mutuo a vita natural durante e le tasse dell’affitto dell’appartamento, perché non lasci respirare un poco anche i tuoi cittadini? Perché li opprimi e sopprimi sul nascere di ogni attività, contrariamente a quanto fanno gli altri stati europei che incentivano l’autonomia lavorativa? Ma soprattutto perché non rivedi gli scaglioni della tassazione ormai anacronistici visto le spese che ogni contribuente è costretto a pagare pur non avendo di cui vivere? Perchè immobilizzi le iniziative lavorative dei tuoi cittadini?

Lisa Muto

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